ECONOMIE

L’ardue adaptation du logement social face au vieillissement des occupants

Une baignoire que l’on remplace par une douche, un ascenseur devenu essentiel pour accéder à son habitation… Les intervenants du logement social doivent s’ajuster au vieillissement de leurs résidents. « En tout, 13 % des ménages locataires du parc social [soit environ 600 000, NDLR] affirment avoir besoin d’aménagements spécifiques dans leur logement suite à une perte d’autonomie, que ce soit en raison du vieillissement ou du handicap », soulignait un rapport de l’Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social) publié en août 2024.

En réponse à ce constat, les bailleurs sociaux ont déjà commencé à transformer leurs biens de manière significative. En 2022, 36 000 logements ont été adaptés à la demande des ménages. Le souci, c’est que ces aménagements coûtent cher (entre 5 000 et 10 000 euros par logement en moyenne) et que les organismes n’ont pas toujours les ressources nécessaires pour les mettre en œuvre.

Les situations diffèrent d’un organisme à l’autre et selon le territoire où ils se trouvent. C’est ce qu’indique Cécile Belard du Plantys, directrice générale de Paris Habitat, l’organisme public de logement parisien. « Nous avons la chance de bénéficier d’un fort soutien de la ville », se félicite-t-elle. Mais la responsable est consciente que « ce n’est pas le cas de tous les bailleurs dans toutes les zones ». Certains reçoivent peu de soutien, limitant ainsi leur agir.

Les options d’adaptation ne dépendent toutefois pas uniquement des ressources financières disponibles, mais également d’autres facteurs, comme la nature des bâtiments. De fait, avec 40 000 logements sur 126 000 construits au début du 20^e siècle et une population dans laquelle 38 % ont plus de 65 ans, Paris Habitat doit réaliser davantage d’efforts d’adaptation que d’autres organismes. Un défi confirmé par Thierry Asselin, directeur des politiques urbaines et sociales à l’Union sociale pour l’habitat (USH) :

« Un bailleur possédant un patrimoine plutôt ancien aura proportionnellement plus de personnes âgées et de logements non adaptés. »

Heureusement, certains territoires sont moins touchés par ce problème, comme certaines villes de Normandie. C’est ce qu’affirme Sébastien Coeuret, responsable handicap et vieillissement de la CDC Habitat dans les zones de Caen, Rouen et Le Havre. Dans cette région, l’organisme gère un total de 20 000 logements, plus récents. Il confie qu’il répond à « 60 demandes d’adaptation par an avec un budget de 300 000 euros, ce qui, pour le moment, ne pose pas de difficultés ».

Un cadre financier vulnérable

Cependant, même dans ces territoires, la question du financement va inévitablement surgir, compte tenu du vieillissement démographique. Actuellement, le principal mécanisme financier en place est le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Ceci permet aux bailleurs de bénéficier d’une exonération de taxe foncière équivalente au coût des travaux réalisés. « Dans de nombreux cas, cela couvre l’intégralité de la dépense », explique Cécile Belard du Plantys. Cependant, le logement doit être soumis à la taxe foncière, ce qui exclut ceux construits il y a moins de 25 ans.

Dans ces situations, les bailleurs doivent trouver d’autres sources de financement. « Cela peut être la Maison départementale des personnes handicapées (MDPH) qui, via la Prestation de compensation du handicap (PCH), finance une partie des travaux, généralement à hauteur de 60 % », précise Sébastien Coeuret.

La CDC Habitat peut compenser le reste avec ses propres fonds, mais ce n’est pas le cas pour tous les bailleurs. « À ce moment-là, c’est souvent le locataire qui doit avancer le coût, ce qui constitue un obstacle évident. »

Le vieillissement de la population met en péril cet équilibre déjà fragile. « Les personnes âgées représentent déjà plus d’un tiers de nos locataires, met en lumière Florian Maillebuau, directeur des politiques sociales de Paris Habitat. Et nous prévoyons une augmentation de 20 % d’ici 2030. » Cela implique un besoin de financement accru. En Normandie, « il faudra clairement, dans les années à venir, ajuster le budget pour faire face à l’augmentation des demandes », renchérit Sébastien Coeuret.

Face à ce challenge, certains bailleurs semblent mieux préparés que d’autres. Les organismes les plus armés, comme Paris Habitat, sont déjà « assistés par une convention avec la Caisse nationale d’assurance vieillesse (CNAV), ainsi que par des partenariats avec la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA) », souligne Cécile Belard du Plantys. D’autres, plus modestes, affichent des ressources humaines plus limitées et pourraient avoir plus de difficultés à obtenir ce type de soutien.

Crise de la construction

Ces incertitudes sont d’autant plus vives que les bailleurs ont de plus en plus de mal à puiser dans leurs fonds propres. Ceux-ci ont en effet été considérablement réduits suite à la baisse des APL (Aide personnalisée au logement) votée en 2017 sous Emmanuel Macron. En effet, pour compenser cette baisse, les bailleurs doivent acquitter la Réduction de loyer de solidarité (RLS), une diminution de leurs loyers qui représente une perte de revenus de 1,3 milliard d’euros par an.

Ces fonds propres sont pourtant essentiels pour les bailleurs, car les aides à l’adaptation des logements ne suffisent pas à elles seules. « Le dégrèvement de la TFPB est un outil important, mais qui ne suffit pas à lui seul », souligne Thierry Asselin. Dans le cas où le logement ne peut être adapté, les bailleurs ont deux options : reloger la personne dans un autre bien, à court terme, ou, à plus long terme, construire de nouveaux logements adaptés.

La création de nouveaux logements constitue donc une partie de la solution. Cependant, celle-ci est en difficulté : elle est passée d’environ 120 000 logements en 2016 à 82 000 en 2023. Les raisons en sont la diminution des revenus des bailleurs, ainsi que l’explosion des prix du foncier et l’inflation, qui a fait grimper le coût des matériaux. Ces contraintes poussent les bailleurs à privilégier l’adaptation des logements existants.

« Pourtant, il est également nécessaire de construire de nouveaux logements de petite taille, adaptés aux besoins des demandeurs », affirme Thierry Asselin.

Manque d’initiative budgétaire de l’État

Face à la difficulté de construire, les bailleurs les plus solides choisissent de racheter directement des biens privés déjà existants. La CDC Habitat a ainsi acquis, il y a deux ans, l’équivalent de 30 000 logements à l’échelle nationale. Paris Habitat agit de la même manière, avec la ville de Paris qui « préempte de l’existant et nous le revend à un prix inférieur », explique Cécile Belard du Plantys. Cependant, même pour les organismes « solides », la facture devient de plus en plus élevée.

Au congrès HLM d’octobre 2023, les bailleurs sociaux avaient obtenu de l’État un engagement d’1,2 milliard d’euros sur trois ans pour la rénovation thermique. Les bailleurs espéraient ainsi faire d’une pierre deux coups, en utilisant les rénovations thermiques pour adapter les logements.

Toutefois, l’enveloppe a été réduite à 350 millions pour 2 ans, selon l’Union sociale pour l’habitat, qui considère cette baisse comme « inacceptable ». La fédération des organismes HLM déplore aussi « l’absence de mesures budgétaires de relance » dans le Projet de loi de finances pour 2025, malgré « l’ampleur de la crise du logement ».